Cómo los Avalúos Comerciales Generan una Crisis Tributaria
El impuesto predial en Colombia ha generado una crisis económica sin precedentes para millones de propietarios. La vinculación directa entre los avalúos catastrales y los precios del mercado inmobiliario está provocando aumentos desproporcionados que muchas familias no pueden pagar. ¿Es justo que un impuesto se base en precios especulativos del mercado?
El Problema: Millones de Colombianos Afectados por el Alza del Predial
Desde 2021, más de 3 millones de propietarios han experimentado aumentos significativos en su impuesto predial. La situación se agrava cuando los alcaldes justifican estas alzas preguntando: «¿Acaso no es eso lo que vale su propiedad?»
Esta respuesta revela un error conceptual grave: confundir el avalúo catastral con el valor comercial de la vivienda.
Datos Alarmantes del Impuesto Predial en Colombia:
- 13.5 millones de viviendas registradas en el país
- Solo 50,000 a 75,000 propiedades se venden anualmente
- En Soacha: 30,000 procesos de cobro coactivo en trámite
- Más de 100,000 habitantes en riesgo de perder su propiedad
¿Cómo se Calcula el Impuesto Predial en Colombia?
La fórmula actual es:
Impuesto Predial = Avalúo Catastral × Tarifa
El problema radica en que el avalúo catastral se determina principalmente por los precios de compra y venta en el mercado inmobiliario, creando una distorsión entre la capacidad de pago real de los propietarios y el monto del impuesto.
Análisis: Precios de Vivienda vs. Capacidad de Pago
Evolución Económica Preocupante:
- Salario mínimo: Incremento del 20% en 10 años
- Precios de vivienda: Se han duplicado en el mismo período
- 86% de los colombianos ganan menos de 2 salarios mínimos
Esta brecha creciente confirma las predicciones del Premio Nobel Robert Shiller, quien advirtió sobre una posible burbuja inmobiliaria en Colombia, similar a la crisis de Estados Unidos en 2008.
La Trampa de las Actualizaciones Catastrales
El impacto no se siente inmediatamente porque las actualizaciones catastrales no son anuales. Esto significa que:
- Los aumentos se acumulan año tras año
- Cuando llega la actualización, los contribuyentes reciben un «golpe acumulado»
- Muchas familias enfrentan acciones confiscatorias de su propiedad
Caso Soacha: Una Crisis Real
- 30,000 procesos de cobro coactivo activos
- Más de 100,000 habitantes en riesgo
- Incremento exponencial de la cartera morosa
Soluciones Alternativas: Métodos Más Justos para el Avalúo Catastral
1. Método de Costo de Reposición
Ya contemplado en la normativa del IGAC, este método se basa en:
- Costos de construcción (más estables)
- Depreciación acumulada del inmueble
- Menor volatilidad que los precios comerciales
2. Método de Capitalización de Rentas
- Se enfoca en el potencial de ingresos del predio
- Más adecuado para propiedades productivas
- Reduce la especulación inmobiliaria
3. Método Residual
- Ideal para terrenos sin construcciones
- Considera proyectos urbanísticos futuros
- Menos dependiente de fluctuaciones del mercado
Comparación: Precios de Construcción vs. Precios Comerciales
Los costos de construcción muestran mayor estabilidad que los precios comerciales, lo que resultaría en:
- Impuestos más predecibles
- Menor presión sobre las familias
- Eliminación del factor especulativo
Propuesta: Hacia un Impuesto Predial Justo en Colombia
Cambios Normativos Necesarios:
- Eliminar el método de mercado como base principal
- Priorizar el método de costo de reposición
- Considerar la capacidad de pago real de los contribuyentes
- Implementar actualizaciones graduales, no acumulativas
El Papel del Gobierno Nacional
Es fundamental que el presidente Gustavo Petro y el IGAC reconsideren la metodología actual. La solución requiere:
- Reforma normativa integral
- Plataforma nacional de diálogo
- Participación de todos los sectores sociales
- Enfoque progresivo y equitativo
Conclusión: Un Impuesto Predial Sostenible para Colombia
El impuesto predial debe cumplir su función recaudatoria sin poner en riesgo el derecho fundamental a la propiedad. Basar este tributo en precios especulativos del mercado contradice los principios de equidad y progresividad tributaria.
La implementación de métodos alternativos como el costo de reposición no solo es viable sino necesaria para proteger a millones de familias colombianas de una posible confiscación indirecta de sus propiedades.